各乡、镇人民政府，县直各单位：
为进一步规范我县物业管理行业行为，提高物业管理服务水平，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、建设部及财政部《住宅专项维修资金管理办法》、湖南省物价局及湖南省住房和城乡建设厅《湖南省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我县实际，现就加强物业管理工作提出如下意见：
一、充分认识加强物业管理工作的重要性
物业管理是城市管理的重要组成部分。加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会稳定，推进城市精神文明建设，保障物业合理使用，促进物业保值、增值，增加就业岗位，具有十分重要的意义。各级各有关部门要高度重视物业管理工作，坚持属地管理原则，强化措施，健全机制，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，实行与社区建设相结合的社区物业管理模式，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。
二、明确工作重点和措施
㈠建立物业管理招投标制度
按照《物业管理条例》的有关规定，监督落实物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理分业经营。按照加强协调、注重引导，以点带面、逐步推广的原则，引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理。
㈡规范物业管理用房
新建开发项目，应当按照不低于开发建设总建筑面积（包含地上和地下，其中地下车库按50％比例计算，下同）千分之三至千分之五的比例配置物业管理用房，费用计入建筑成本。物业管理用房最低不能少于150平方米，间数不少于2个自然间。物业管理用房的层高位置及设计建设标准必须符合长沙市物业管理用房的具体规定。
建设单位应当在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积。将物业管理用房纳入建设规划，与建设项目同步交付使用。县城乡规划局要在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。县住房保障局要对物业管理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房屋产权登记簿上记载。
物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责日常维修、养护，大中修及翻新改造所需资金从物业维修资金中列支。物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房，任何单位和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。
㈢加强物业维修资金管理
物业维修资金是房地产项目保修期满后，确保住宅共用部位、共用设施设备正常使用的重要保障。由县住房保障局按照国家相关法律法规及政策归集、管理和使用，充分发挥物业维修资金的作用。
㈣推进业主委员会建设
各乡、镇要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定程序，推进业主委员会建设，一个物业管理区域应成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会组成人员从物业管理区域内离退休、热心公益事业、工作能力强且有一定社会影响力的业主中推荐产生。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同和监督实施管理规约等工作，积极配合和支持社区居委会的工作。乡、镇人民政府要支持业主委员会工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由乡、镇人民政府指定社区居委会代为履行业主委员会职责，确保工作正常运转。
㈤规范物业服务收费
由县发改局会同县住房保障局根据上级相关政策，研究制定我县物业服务收费实施办法，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展特约服务和代办服务收费实行市场调节价。业主大会、业主委员会要全面履行职责，监督物业服务企业的服务，督促业主按时交纳物业服务费。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，按规定项目开支费用，自觉接受县发改局、县住房保障局及业主的监督。物业服务企业不按照国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》及《湖南省物业服务收费管理办法》的规定实行明码标价收费的，业主有权拒绝交费。
㈥规范专业服务单位收费行为
物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用，对于业主自用的，要直接向业主收取；对于物业服务企业使用的，直接向物业服务企业收取；对于公用使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。未收费到最终用户的，产生的损耗由供应单位承担，法律、法规另有规定的，从其规定。供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
㈦加强前期物业管理工作
建设单位应按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，采取招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。建设单位未选聘物业服务企业、未签定《前期物业服务合同》的，县住房保障局不予办理商品房预售许可证和产权登记手续。建设单位在销售物业之前要制定业主《临时管理规约》，并将《临时管理规约》向物业买受人明示和说明，物业买受人应当在与建设单位签订物业买受合同时，对遵守《临时管理规约》做出承诺，建设单位在销售物业之前必须与选聘的物业服务企业签订书面《前期物业服务合同》，并督促物业服务企业严格执行。
㈧规范物业服务行为
物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。县住房保障局要会同乡、镇人民政府，加强对物业服务企业的监督，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按有关规定予以处理。
三、落实工作责任
县住房保障局是物业管理的行业主管部门，负责全县的物业管理工作。具体包括：物业管理法规、政策的贯彻落实，对物业管理进行监督、检查和指导；前期物业管理招投标、物业服务企业的资质申报和年检初审工作；物业专项维修资金的归集、管理和使用；做好县内物业投诉和业主委员会备案工作。
乡、镇人民政府配合主管部门负责指导和监督辖区内的物业管理活动。具体包括：配合业务主管部门对物业管理活动进行监督管理；组织居委会、建设单位成立业主委员会、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；整合社会公共资源，建立物业管理负责主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制，及时交流情况和信息；协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作。
社区居委会负责指导协调业主委员会，配合社区物业管理的组织实施。具体包括：配合乡、镇人民政府协调辖区的物业管理活动；组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为；配合业务主管部门指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调处管理服务中的纠纷。
四、加强组织保障
㈠建立健全组织领导体系。成立物业管理工作领导小组，由分管城建城管工作的副县长任组长，各职能部门和乡、镇人民政府为成员单位，负责全县物业管理工作的组织领导和协调。领导小组下设办公室，由县住房保障局局长任办公室主任。各乡、镇人民政府是辖区内物业管理工作监管的第一责任人，要根据实际明确相应机构，落实人员和经费。
㈡建立健全社区管理网络。乡镇、社区要理顺物业管理与社区建设的关系，把物业管理纳入社区建设规划，探索建立物业管理与社区建设良性互动的新机制。县住房保障局在建立诚信档案，办理物业管理资质年检、业主委员会备案时应征求乡、镇人民政府及社区居委会意见。
㈢健全投诉受理网络。县住房保障局、乡镇人民政府和社区要建立投诉处理制度，向社会公开投诉受理电话，并落实专人负责，及时处理群众投诉，自觉接受业主监督。
㈣形成执法合力。县城乡规划局、县住房和城乡建设局、县城市管理和行政执法局、县消防大队、县公安局、县环保局等职能部门，要各司其职，密切配合，及时处理住宅小区内物业管理涉及的房屋质量问题、私搭乱建和违章经营行为及治安刑事案件，共同促进和谐社区建设。